Об условиях договора участия в долевом строительстве

Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора участия в строительстве многоквартирного дома.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 04.08.2023). Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора.

Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.

Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры: адрес, номер на плане дома; этаж, площадь квартиры, лоджий, веранд, террас, балконов; наличие коммуникаций, оборудования.

В тексте должны быть указаны: права, обязанности и ответственность сторон; способы изменения условий договора; основания для его досрочного прекращения.

К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом N 214 от 30.12.2004.

Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Внимательно изучите условия договора на участие в долевом строительстве на предмет ущемления Ваших прав как участника долевого строительства.

Договор должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора долевого участия относятся (п. 4 ст. 4):

-  Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже и др.), согласно проектной документации Застройщика;

-  Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства — это срок, до которого застройщик обязан передать объект долевого строительства. При этом указание в договоре приблизительных или ориентировочных сроков передачи является не соответствующим действующим нормам гражданского законодательства.

-   Цена договора— это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика). При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена и с обязательной государственной регистрацией достигнутых соглашений.

Все перечисленные сроки в договоре участия в долевом строительстве должны определяться календарной датой или истечением периода времени, либо указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, который должен составлять не менее чем пять лет. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Также указывается одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 N 214 от 30.12.2004.

 

ВАЖНО!  Если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия будут  недействительными.

Согласно ст. 17 «Закона о защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены  по выбору  истца в суд по месту:

- нахождения ответчика;

- жительства или пребывания истца;

- заключения или исполнения договора.